Primul trimestru al anului 2026 s-a încheiat, iar o parte dintre asociațiile de proprietari din Capitală funcționează încă fără a fi organizat Adunarea Generală anuală obligatorie. Deși în viața de zi cu zi a blocului lucrurile par să meargă normal, facturile se plătesc și serviciile continuă, amânarea acestei ședințe importante atrage o serie de vulnerabilități administrative tăcute.
De cele mai multe ori, adunările generale sunt amânate din cauza absenteismului cronic sau a lipsei de timp a membrilor comitetului. Totuși, funcționarea pe termen lung fără validarea bugetelor de către proprietari expune conducerea blocului la riscuri juridice clare în cazul în care deciziile financiare sau administrative sunt contestate de vecini.
⚖️ Ce prevede Legea nr. 196/2018?
Articolul 46 din Legea nr. 196/2018 stipulează că Adunarea Generală ordinară a asociației se convoacă cel puțin o dată pe an, în primul trimestru. Această ședință este esențială deoarece reprezintă singurul cadru legal în care se poate aproba Bugetul de Venituri și Cheltuieli (BVC) pentru anul în curs și se poate descărca de gestiune anul precedent.
Vulnerabilitățile administrative generate de depășirea termenului
Deși activitatea curentă nu se oprește instant, operarea fără o adunare generală organizată la timp poate genera probleme administrative pe parcursul anului, mai ales în gestionarea proiectelor mai primi sau a fondurilor speciale:
- Lipsa unei baze legale pentru noile cote de reparații: Fără aprobarea explicită a bugetului în adunarea generală, comitetul nu poate modifica sau impune legal sume noi pentru fondul de rulment vs fond de reparații. Orice cheltuială majoră neaprobată de adunare poate fi refuzată la plată de proprietarii vigilenți.
- Efecte asupra mandatului conducerii: În cazul în care perioada pentru care au fost aleși membrii comitetului sau președintele a expirat, continuarea activității fără o reconfirmare prin vot slăbește legitimitatea deciziilor luate, depășind limitele privind acea putere și limite legale pe care le are președintele de bloc.
- Menținerea unor situații de incompatibilitate: Adunarea generală anuală este momentul în care asociația are ocazia să verifice eventualele incompatibilități în conducerea asociației de proprietari, asigurându-se că toți cei care gestionează fondurile blocului îndeplinesc criteriile stricte cerute de lege.
Dezinteresul vecinilor nu este un impediment legal
Multe comitete amână organizarea ședinței din cauza experiențelor din anii trecuți, când lipsa de cvorum a împiedicat desfășurarea discuțiilor. Totuși, legislația modernă oferă o rezolvare clară pentru această problemă cronică de la bloc, astfel încât activitatea să nu rămână blocată.
Dacă la prima convocare nu se prezintă numărul minim de proprietari (jumătate plus unu), legea permite organizarea unei adunări de rezervă în termen de maximum 15 zile. Procedura de adunare generală reconvocată permite celor puțini prezenți să adopte hotărâri valabile cu majoritatea simplă a celor din sală, indiferent de numărul lor. Prin urmare, absenteismul nu mai este o justificare validă pentru nerespectarea calendarului legal.
Cum se poate reintra în legalitate?
Pentru asociațiile care nu au reușit să organizeze întâlnirea în primele trei luni ale anului, soluția legală este planificarea unei Adunări Generale extraordinare în perioada imediat următoare. Intrarea în legalitate oferă conducerii asociației o bază juridică solidă și previne eventualele contestații în instanță din partea proprietarilor nemulțumiți de modul în care sunt gestionate cotele comune.
Pentru a evita erorile de procedură (termene de afișare greșite, tabele convocatoare incomplete sau procese-verbale redactate defectuos), multe asociații apelează la consultanță externă. Externalizarea managementului către firme specializate în servicii de administrare blocuri a devenit o practică comună în Capitală, oferind președinților suportul logistic necesar pentru ca toate ședințele, ordinare sau extraordinare, să fie complet protejate din punct de vedere juridic.
Informații și suport legislativ preluate din ghidul de bune practici pentru asociații de proprietari dezvoltat de platforma de management Urban Hive Admin.
